Hoàn công là gì? Thủ tục và chi phí hoàn công nhà ở ?

Hoàn công nhà ở là thủ tục hành chính bắt buộc sau khi hoàn thành thi công công trình xây dựng, nhằm mục đích xác nhận việc công trình đã hoàn thiện theo đúng thiết kế, quy chuẩn và hồ sơ đã được phê duyệt. Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn thông tin chi tiết về hoàn công nhà ở, bao gồm khái niệm, thủ tục, chi phí và những lưu ý quan trọng.

1. Hoàn công là gì ?

Hiện tại, pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể về thuật ngữ “hoàn công”. Tuy nhiên, từ ngữ trong thực tế, hoàn công thường được hiểu là quy trình nghiệm thu công trình, để xác nhận rằng các bên đầu tư và thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng.

Theo Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, hoàn công đồng nghĩa với việc thực hiện thủ tục nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, để công trình xây dựng được đưa vào sử dụng. Thủ tục này có thể được chủ nhà hoặc chủ đầu tư thực hiện sau khi hoàn tất thi công công trình.

Hoàn công là bước quan trọng để đánh giá xem việc thi công có tuân thủ đúng giấy phép hay không, đồng thời cũng là để xác nhận về chất lượng của công trình xây dựng, đảm bảo an toàn trong quá trình khai thác và sử dụng.

2. Thủ tục và chi phí hoàn công nhà ở ?

Khi công trình nhà ở hoàn thành, bước thủ tục hành chính cuối cùng và cực kỳ quan trọng là thủ tục đăng ký hoàn công nhà ở. Dưới đây là hướng dẫn cách thực hiện thủ tục này cho từng trường hợp nhà ở riêng lẻ.

2.1 Thủ tục hoàn công nhà ở ( cập nhật 2024 )

Hoàn công nhà ở gồm các thủ tục theo các bước như sau:

Giai đoạn 1: Chuẩn bị hồ sơ

1. Hồ sơ nhà ở:

   • Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ, sổ hồng…).
   • Giấy tờ xác định đơn vị tư vấn, đơn vị thi công (nếu có).
   • Bản vẽ thiết kế, bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở.
   • Hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Hợp đồng xây dựng:

   • Hợp đồng giữa chủ nhà và nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).

Giai đoạn 2: Nộp hồ sơ

1. Nơi nộp: UBND các cấp quận/huyện/xã quản lý vị trí đất ở.

2. Thời gian nộp: Trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày công trình hoàn thành.

3. Hướng dẫn nộp:

   • Nộp trực tiếp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
   • Nộp qua dịch vụ bưu điện.
   • Nộp qua mạng (nếu có).

Giai đoạn 3: Nghiệm thu và hoàn công

1. Nghiệm thu:

   • Sau khi nhận hồ sơ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ.
   • Tiến hành kiểm tra thực tế công trình.
   • Lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình.

2. Hoàn công:

   • Cấp Giấy chứng nhận hoàn công công trình xây dựng.
   • Cập nhật thông tin vào hồ sơ nhà ở.

2.2 Chi phí hoàn công nhà ở

Thông thường, chi phí hoàn công nhà ở riêng lẻ sẽ gồm:

– Thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng
Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC và Công văn 3700/TCT/DNK, chủ thầu xây dựng có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy chủ thầu thường không nộp hoặc nộp không đúng, không đủ. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ không giải quyết thủ tục hoàn công cho chủ nhà nếu chủ nhà không thay thế chủ thầu trong việc nộp khoản thuế này. Mức thuế thu nhập cá nhân áp dụng là 5% trên doanh thu và thuế giá trị gia tăng là 2% trên doanh thu.

– Chi phí lập bản vẽ hoàn công
Chi phí này sẽ do chủ nhà và bên cung cấp dịch vụ thỏa thuận và quyết định, tùy thuộc vào độ phức tạp của công trình và diện tích xây dựng.

Lưu ý: Theo khoản 11 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, nhà ở riêng lẻ được miễn thuế trước bạ.

3. Giải đáp một số câu hỏi về hoàn công

Sau đây là những câu hỏi thường gặp về thủ tục hoàn công.

3.1 Tại sao cần hoàn công nhà ở?

Hoàn công là một thủ tục bắt buộc mà chủ nhà hoặc nhà đầu tư phải thực hiện khi hoàn tất công trình xây dựng. Thủ tục này không thể bị bỏ qua vì những lý do sau đây:

– Được công nhận pháp lý: Hoàn công xác nhận rằng công trình xây dựng tuân thủ đúng giấy phép xây dựng, đáp ứng các tiêu chuẩn về xây dựng và quy hoạch sử dụng đất. Điều này đảm bảo an toàn và tuân thủ các quy định về xây dựng do Nhà nước quy định.

– Giúp công nhận giá trị tài sản: Hoàn công là cơ sở để xác định giá trị của tài sản nhà ở, giúp dễ dàng định giá khi vay vốn từ ngân hàng và cũng là yếu tố quan trọng trong việc giao dịch tài sản.

– Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu: Quá trình hoàn công cũng bao gồm việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đồng thời cho phép chủ sở hữu thực hiện các quyền liên quan như thế chấp, sang nhượng và thừa kế.

– Bảo vệ trước các biến động của Nhà nước: Việc không thực hiện hoàn công có thể dẫn đến thiệt hại khi Nhà nước thực hiện quy hoạch và giải tỏa.

Do đó, việc tuân thủ và thực hiện đúng thủ tục đăng ký hoàn công là nghĩa vụ và cũng là lợi ích của chủ nhà hay nhà đầu tư trong việc bảo vệ giá trị tài sản nhà ở và công trình xây dựng.

3.2 Trường hợp nào được miễn hoàn công?

3.3 Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?

Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định để thực hiện các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

1- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

• Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở xã hội trong thời hạn 05 năm kể từ ngày đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở;

• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

• Nhận thừa kế nhà ở;

• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

2- Không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

3- Không bị kê biên để thi hành án/chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

4- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Điều kiện (2), (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, Điều 9 Luật Nhà ở 2014, nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải là nhà ở có sẵn.

Đối chiếu với quy định tại khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở 2014:

18. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng

Dựa trên những quy định trên, có thể thấy rằng để sang tên nhà ở, cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, để được cấp Giấy chứng nhận này, việc thực hiện thủ tục hoàn công là bước bắt buộc trừ những trường hợp được miễn.

Điều này ngụ ý rằng, nhà chưa hoàn công sẽ không thể được sang tên vào Sổ đỏ, ngoại trừ những trường hợp được miễn thủ tục hoàn công như đã nói ở trên.

Việc mua bán nhà ở chưa hoàn công có nhiều rủi ro tiềm ẩn như sau:

– Người mua chỉ có quyền sử dụng nhà mà không có quyền sở hữu (do nhà chưa có Giấy chứng nhận, không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch mua bán, chỉ có thể ký hợp đồng mua bán mà không thể chuyển tên).

– Nếu chủ sở hữu hiện tại trên giấy phép xây dựng không đồng ý làm hoàn công, việc làm thủ tục hoàn công sẽ phức tạp hơn với nhiều rủi ro pháp lý.

– Trong trường hợp nhà ở chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, khi Nhà nước thu hồi đất có thể không được bồi thường nếu phát hiện vi phạm liên quan đến đất đai mà không có giấy tờ chứng minh sự hợp pháp của nhà ở.

Tóm lại, khi mua bán nhà ở chưa hoàn công, người mua cần xem xét kỹ về các rủi ro có thể xảy ra. Điều quan trọng nhất là trước khi quyết định mua nhà chưa hoàn công, cần tham khảo ý kiến từ luật sư hoặc chuyên gia bất động sản để có quyết định chính xác và hợp pháp.